ZAŠTO JE POTREBNO ETAŽIRATI

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) stupio je na snagu 1. siječnja 1997., upravo kad i Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96). Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dosad je pet puta mijenjan i dopunjavan (NN 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01), uglavnom u završnim i prijelaznim člancima, a u posljednji put je izmjenjen i dopunjen 2006. godine.

Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV), i Zakona o zemljišnim knjigama koji je s njim usko povezan i koji ga nadopunjuje, uspostavljen je novi sustav stvarnog prava u Republici Hrvatskoj. Zakonodavac se opredijelio za potpuno nov zakon, a to će možda jednom imati za posljedicu i izradu novoga Građanskog zakonika. Uvedeno je mnogo novina. Uređeno je dosad zanemareno pravo stvarnog tereta i pravo građenja, potpunije uređeno stjecanje prava vlasništva, susjedska prava i služnosti, ujedinjene su odredbe o založnom pravu na nekretninama i pokretninama, detaljno su razrađene odredbe o ograničenjima prava vlasništva, unesene su odredbe o stvarima te osnovne odredbe o javnim dobrima u općoj i javnoj uporabi, a donesene su i odredbe o zaštiti povjerenja u zemljišne knjige, u njihovu istinitost i potpunost.

Najznačajnije i najopsežnije promjene obavljene su u sustavu etažnog vlasništva. Kao uzor poslužio je austrijski Zakon o vlasništvu stana (Wohnungseigentumsgesetz) iz 1975. godine. Do novog se zakona etažno vlasništvo tretiralo tako da su stan ili poslovna prostorija bili samostalni objekti prava vlasništva, a suvlasništvo se zemljišta i zajedničkih dijelova zgrade, ili pravo korištenja kada se radilo o društvenom vlasništvu, automatski nadovezivalo na vlasništvo.

Sada se to izvodi iz suvlasništva nekretnine koju čini zemljište sa zgradom. Da bi vlasnik nekretnine mogao biti vlasnik nekoga njezina posebnog dijela (npr. stana), mora imati barem toliki suvlasnički dio cijele nekretnine koji vrijednosno odgovara posebnom dijelu. Odredbe Zakona čl. 66.-99. propisuju način uređenja novoga etažnog vlasništva, a odredbe čl. 370.-373. uređuju usklađivanje etažnog vlasništva stečenoga prije njegova stupanja na snagu. Vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim idealnim dijelom nekretnine na kojoj je uspostavljeno.

Vlasništvo se posebnog dijela nekretnine odnosi na samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalne suvlasničke ovlasti, poput stana, samostalne poslovne prostorije i samostalnoga poslovnog prostora te samostalne garaže. Vlasništvo se posebnog dijela nekretnine proteže i na sporedne dijelove nekretnine kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, stubišta, hodnici, kotlovnice, dizala, kućni vrtovi ili mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila. Uglavnom vlasništvo se posebnog dijela uspostavlja na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine (koji se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom) i s njim čini nedjeljivi dio. Takav se model vlasništva u višestambenim zgradama nadovezuje na praksu u Austriji, Njemačkoj i Švicarskoj. Prijašnji je način bio nešto bliži francuskom modelu, a u Italiji je model mješavina primjenjivanog u Francuskoj i zemljama njemačkoga govornog područja.

Provedbom etažiranja i izradom elaborata etažiranja omogućeno je:

- formalno-pravno jedinstvo nekretnine (zemljišta kao ex društvenog vlasništva i zgrada koji su na tom zemljištu izgrađene)
- uspostava etažnog vlasništva na točno određenom dijelu nekretnine
- upisivanje tereta na posebnom dijelu nekretnine
- jednoznačno određivanje zajedničkih dijelova nekretnine, time i mogućnost upravljanja i raspolaganja zajedničkim dijelovima u skladu sa zakonom


<< povratak