ŠTO JE ETAŽIRANJE

Etažiranje je pravno-upravno-tehnički postupak kojim se uspostavlja vlasništvo posebnog dijela nekretnine - etažno vlasništvo.

Etažiranje se obavlja prije svih radnji gdje je potrebno uspostaviti vlasništvo nad posebnim djelovima nekretnine tj. imati uredne upise u zemljišne knjige pojedinih nekretnina kao npr. :

- dobivanja hipotekarnog kredita (ne može se upisati hipoteka banke na stan ili poslovni prostor ako isti nije etažiran)
- kupnje odnosno prodaje nekretnina
- diobe obiteljskih nekretnina
- ostavinske diobe
- utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta

Etažiranje se može definirati kao dioba nekretnine na posebne dijelove koji su samostalne uporabne cjeline s odgovarajućim suvlasničkim udjelom.

Osnovni elementi etažiranja su:

1. Prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba sa stvarnim stanjem.
2. Izmjera objekta te izrada nacrta u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija.
3. Izrada elaborata etažiranja.
4. Izrada "Općih uvjeta" koji određuju odnose suvlasnika i korištenje nekretnine.
5.Izrada Međuvlasničkog ugovora o prihvačanju elaborta koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet za gruntovnicu).

U Europskoj Uniji jedino je u etažiranoj zgradi moguće prodati stan. U Hrvatskoj svaka druga zgrada nije etažirana, odnosno nije upisana u zemljišne knjige, a vlasnici stanova ne posjeduju vlasničke listove. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici stambenih zgrada koji do kraja 2006. godine nisu proveli postupak etažiranja, to će moći, ali i morati napraviti do 2010. godine. Hrvatski sabor i zakonodavstvo su upravo 2010. odredili kao krajnji rok kako bi zadovoljili uvjet Europske Unije i Svjetske banke za sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra.

Sukladno odredbama Zakona, osnovna je svrha etažiranja ishođenje vlasničkog lista za poseban dio nekretnine (stan, poslovni prostor, garažu i sl.) u kojem će biti jasno označeno o kojem se posebnom dijelu radi. Valja ovdje radi boljeg razumijevanja rašćistiti nekoliko osnovnih pojmova. Katastar je službeni popis zemljišta koji služi u porezne, tehničke, gospodarstvene i statističke svrhe. Osnovna je jedinica katastarska čestica, a skup više povezanih geografskih i gospodarskih čestica tvori katastarske općine na koje je podijeljen cijeli prostor. Za katastarske se općine izrađuje katastarski operat na temelju geodetske izmjere zemljišta. Sastavni su dio katastra i katastarski planovi krupnijega mjerila (1:2500 i 1:2880) s definiranim i razgraničenim katastarskim česticama u prostoru.

Zemljišne se knjige ili gruntovnice se izrađuju na temelju katastarskih izmjera, a vode se u općinskim sudovima u posebnim zemljišnoknjižnim sudovima. Zemljišna se knjiga vodi za područje jedne katastarske općine, a sastoji se od dva dijela – glavne knjige i zbirke isprava.

Glavna se knjiga sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka od tri dijela:

- lista A (posjedovnice ili popisnog lista),
- lista B (vlastovnice ili vlasničkog lista) i
- lista C (teretovnice ili teretnog lista).

Kao što samo ime govori, u posjedovnicu se upisuju podaci o nekretnini s brojem, nazivom i površinom katastarske čestice te stanjem kuća, zgrada, dvorište, oranica, livada i sl.

U vlastovnici se nalaze podaci o vlasništvu određene katastarske čestice s podacima u suvlasništvu koji su posebno važni za etažiranje.

U teretovnicu se uvode svi tereti kao što su hipoteke, predbilježbe, zabilježbe, doživotna uzdržavanja, nužnosti prolaza i druga ograničenja.

No taj dio za izradu etažnog eleborata nije odlučujući. U zbirci isprava nalazi se registar čestica, abecedni imenik vlasnika, zbirka katastarskih planova i knjiga položenih ugovora te druge isprave.

Iz vlastite prakse autori imaju saznanja da sudovi često dvoje oko potrebe prilaganja etažnog elaborata uz prijedlog radi uspostave vlasništva posebnog dijela nekretnine.

Jedino bez čega uknjižba nije moguća jest potvrda nadležnog upravnog tijela da je neki posebni dio samostalna uporabna cjelina.

Upravna tijela, u praksi, traže svu potrebnu i nepotrebnu dokumentaciju od stranaka.

No, upravno tijelo potvrdu izdaje na temelju:

- građevnog projekta (plana), na osnovi kojega je i izdana građevinska dozvola,
- očevida na nekretnini.

Većina praktičara smatra da se, pozivom na odredbu čanka 73. stavka 3. ZV-a, i nadležnoj upravnoj vlasti prilikom traženja potvrde da određni stan, poslovna prostorija i sl. predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu treba i mora dostaviti etažni elaborat. Naime, ZV niti jednom odredbom ne uvjetuje uspostavu etažnog vlasništva postojanjem etažnog elaborata. S obzirom na to da ni ZV, a ni drugi propisi ne sadrže odredbe koje bi pojašnjavale provedbu te odredbe, te iz njih niti ne proizlazi potreba dostavljanja etažnog elaborata.

Ne treba miješati plan posebnih dijelova zgrade iz Zakona o gradnji s grafičkim nacrtom etažiranja, koji se može nazvati i etažni plan (nacrt).

Smatra se da je upravnoj vlasti dovoljno predočti:

- međuvlasnički ugovor, odnosno očitovanje
- etažni nacrt posebnih dijelova nekretnine.

Medutim, zbog nepostojanja jasnih pravila postupanja više je nego sigurno da će upravna tijela i dalje od stranaka tražiti etažni elaborat, što je korektno, ali postoji potreba da se njegovo prilaganje propiše nekim aktom (zakonom, uredbom, pravilnikom).

Upravo poradi rečenoga u radu je dato viđenje kako bi taj nacrt (elaborat) trebao izgledati.

Može se postaviti pitanje imaju li svi stanovi neke nekretnine velike terase, isti broj parkirnih mjesta, kućne vrtove ili drvarnice. Dakako da nemaju. Samom tom činjenicom vrlo je dvojben izračun suvlasničkog dijela nekretnine, držeći se pravila o izračunu korisnih vrijednosti (cl. 74 ZV-a) kada iste određuje sud u izvanparničnom postupku. U korisne površine koje su temelj za izračun korisnih vrijednosti stana ili druge samostalne prostorije ne uračunavaju se dijelovi nekretnine obuhvaćeni odredbama članka 67 stavka 3. do 5. ZV-a (otvoreni balkoni , terase, kućni vrtovi, parkirna mjesta).

Konačnu korisnu vrijednost određuje sud, najčešce (uglavnom), prema mišljenju ovlaštenog sudskog vještaka, a koji u konačni izračun uključuje uzance i shvaćanje u prometu nekretnina, tržišne vrijednosti (koje mogu biti relativne jer nisu konstanta) i iskustvo.

Zamijećeno je da mnogi izvođači etažnih elaborata izjednačavaju korisnu vrijednost stana s njegovom korisnom površinom, ne poštujući pritom Zakonom propisano pravilo da se korisna vrijednost izračunava iz korisne površine i odgovarajućih dodataka (npr. stan s većom drvarnicom i prostranom terasom vrijedi više od stana bez takvih pripadaka) ili odbitaka (npr. stan u potkrovlju koji je iste tlocrtne površina kao stan na katu, nema isti životno koristan prostor) za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima.

Obračun neto korisnih površina definiran je još JUS-om 1966. godine, a sada se vodi kao norma HRN U.C2. 100/1966, koji konstantama (koeficijentima) najmanje krivo prikazuje veličinu posebnog dijela, uključujući pripatke pojedinog suvlasnika u odnosu na cijelu nekretninu. Svaki prostor, ma koliko sporedan bio, ima određeni značaj u konačnom izračunu, koji određuje veličinu suvlasništva, a napose upisan je u vlasničkom listu.

Člankom 43.b Zakona o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04) zaustavljeno je besmisleno parceliranje nekretnine unutar građevinskog područja bez lokacijske dozvole, a ona se u pravilu ne izdaje za rješavanje imovinsko pravnih odnosa na nekretnini jer parcelacija nije zahvat u prostoru. Nije većina plaćala skupe parcelacijske elaborate iz zabave ili zbog, primjerice, danas zabranjenog širenja građevinske čestice na zeleni pojas, već su na taj način uređivani vlasnički odnosi. Ne može isključivo korisna vrijednost stana određivati i narušavati višegodišnje odnose na nekretnini. Treba shvatiti da se ne etažira zgrada već nekretnina.

Može li mali stan imati veliki kućni vrt (ma kako ga nazvali, vrt je zemljište unutar nekretnine) ili veliki stan imati samo pristup zgradi, ovisi o volji suvlasnika ili suda, ali ta činjenica nepobitno utječe na veličinu suvlasničkog dijela.


<< povratak