PROVEDBA ETAŽIRANJA

Izrada elaborata etažiranja odnosno plana posebnih dijelova (ili projekta etažiranja kako ga neki nazivaju) započinje na zahtjev suvlasnika nekretnine, a temelji se na katastarskim podacima o čestici, izvatku iz zemljišne knjige, izmjeri korisnih površina građevine odnosno izračunanoj korisnoj vrijednosti, podacima o ugovorima o kupoprodaji, građevnoj i uporabnoj dozvoli. Svi bitni podaci o nekretnini opisuju se u tehničkom opisu koji ima svoje grafičke priloge prema pojedinim etažama s jasno označenim posebnim dijelovima i njezinim pripadajućim dijelovima odnosno pripadcima. Plan posebnih dijelova određene građevine izrađuje se na osnovi utvrđenih podataka za pojedinu nekretninu. Bitno je utvrditi je li nekretnina upisana u zemljišnu knjigu i ucrtana u katastarski operat, posjeduje li građevnu i uporabnu dozvolu ili je izgrađena prije 15. 2. 1968., a što se dokazuje ishođenjem uvjerenja iz podataka katastarskog operata. Ako je nekretnina ucrtana na katastarskoj čestici, a nije upisana u zemljišnu knjigu, tada je to potrebno prethodno provesti. Ako nekretnina nije upisana i ucrtana u katastarski operat, potrebno je provesti postupak upisa putem ovlaštenog geodeta. (Parcelacioni elaborat kojeg pregleda i ovjeri katastar te jedan primjerak šalje u zemljišnu knjigu.)

U praksi je vrlo često više zgrada izgrađeno na jednoj katastarskoj čestici ili se građevinska čestica sastoji od više katastarskih čestica pa su dijelovi zgrade upisani na jednoj, drugoj, a dio na trećoj čestici. Tada je nužno građevinsku parcelu pretvoriti u jednu katastarsku česticu jer se inače ne može provesti postupak etažiranja. Nigdje zakonski to nije izrijekom navedeno, ali se to može posredno uočiti iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 73., st. 3.) gdje se govori o "određenoj zemljišnoj čestici". Tome pridonosi i načelo nedjeljivosti.

Posebni se dijelovi nekretnine izračunavaju na temelju korisne površine ili korisne vrijednosti, a to su korisne površine umanjene ili uvećane za određene iznose, a što utvrđuje sud u izvanparničnom postupku. Korisna je površina zakonom definirana kao ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju. Pri izračunavanju korisne površine ne uzimaju se u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe te stubišta, otvoreni balkoni i terase.

Dio etažnog elaborata predstavlja prijedlog upisa posebnih dijelova građevine kojim se opisuje poseban dio nekretnine izražen postotnim udjelima prema idealnom dijelu stambene građevine. Taj postotni dio služi za izračun suvlasničkih udjela nad zajedničkim dijelovima zgrade. Osim naznake ploštine pojedinoga samostalnog dijela navode se podaci o smještaju u zgradi, ukupnoj površini te pripadajućim dodacima (poput balkona, podrumskog spremišta i sl.), a pridodaju se i podaci o vlasništvu.

Potrebno je da se svi suvlasnici nekretnine očituju o uspostavi vlasništva određenoga posebnog dijela nekretnine, a eventualni se sporovi rješavaju u izvanparničnom postupku. Zakonom je utvrđeno da se vlasništvo posebnog dijela ne može uspostaviti sve dok se precizno ne ustanovi da je određena prostorija samostalna uporabna cjelina. Određeno je da su za utvrđivanje zaduženi županijski uredi za graditeljstvo odnosno odgovarajući ured u gradu Zagrebu, koji za to izdaju potvrdu.

Svi navedeni podaci predstavljaju sadržaj tehničkog opisa nekretnine u planu posebnih dijelova. Način grafičke obrade građevine u planu posebnih dijelova građevine vrlo je različit, od shematskog prikaza građevine do korektnih tehničkih tlocrtnih dispozicija građevine.

Naime, ako građevina ima glavni projekt dovoljno je koristiti se podlogama iz tog projekta, a ako ga nema tada je bitna odluka o načinu prikazivanja radi cjelovitosti, preglednosti i čitanja svih korisnika grafičkog prikaza posebnih i zajedničkih dijelova građevine.

U proteklom su vremenu uočeni mnogi problemi vezani uz postupak etažiranja. Jedni smatraju da su mnogi problemi uzrokovani uopćenim i nepreciznim člancima te nedovoljno jasnim rješenjima u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Vrlo često nije do kraja točno navedeno i propisano tko je za što zadužen i na što se pojedini članak ili stavak odnosi. Vjerojatno je zakonodavac nastojao da se zakon ne mijenja svaki put kada se mijenja vlast i kada se mijenjaju nazivi i nadležnosti pojedinih ministarstava i tijela uprave.

Tako je, između ostalog, propisano da svi moraju pristati na etažiranje ako je na to pristala većina suvlasnika, koji su to potvrdili svojim potpisom ovjerenim kod javnog bilježnika. U slučaju da jedan ili više njih s time nisu suglasni, umjesto njih odlučuje sud u izvanparničnom postupku.

No u izuzetno se mnogo slučajeva događa da katastarska i zemljišna dokumentacija nisu iste. Pritom je mnogo bolja situacija u katastru zemljišta negoli u zemljišnim knjigama, a na području Hrvatske bolje je stanje na sjevernom i istočnom dijelu negoli na području Primorja i Dalmacije.

Nerijetko u katastarskoj evidenciji stoji na čestici ucrtana zgrada, a u gruntovnici na istoj čestici piše – oranica. Tada se radi geodetski elaborat radi međusobnog usklađivanja tih evidencija. (Geodetski snimak parcele i izgrađenog objekta sa usklađenjem površina prije promjene i nakon promjene stanja u obliku PRIJAVNOG LISTA posebno za katastar, a posebno za zemljišnu knjigu. Predaje se na pregled i ovjeru u katastar koji po ovjeri Prijavni list za zemljišnu knjigu šalje direktno u zemljišnu knjigu na provedbu.)

Nerijetko se utvrdi da zgrada nema ni građevnu ni uporabnu dozvolu. Štoviše to se događa i sa zgradama u vlasništvu gradova i općina. U takvim su slučajevima oni koji obavljaju etažiranje prisiljeni tragati po prašnjavim arhivima u potrazi za zagubljenim dokumentima. Tek ako su sretne ruke i uspiju pronaći potrebnu ali zagubljenu dokumentaciju, mogu započeti s poslom. U protivnom se cijeli postupak mora iznova obaviti.

Mnoge višestambene zgrade i danas stoje na zemljištu koje je u inače nepostojećem društvenom vlasništvu, unatoč tome što su svi stanovi otkupljeni.

Prepreka je etažiranju u tome što ti stanovi nemaju pripadajuće zemljište. ( Kod provedbe Elaborata etažiranja u zemljišnoj knjizi, društveno vlasništvo se briše i pripada građevini tj. vlasnicima stanova.)

Višestambene zgrade koje i prije izrade elaborata etažiranja imaju upisano vlasništvo pojedinih stanova na polog ugovora u zemljišnoj knjizi, kod izrade elaborata etažiranja za takve zgrade potrebno je izvršiti usklađivanje trenutnog stanja u zemljišnoj knjizi sa elaboratom. Takvim elaboratom etažiranja svim vlasnicima posebnih dijelova pripadaju jednaki suvlasnički dijelovi zgrade (0/0).

Tehnički se dio elaborata obavlja u zgradama premjeravanjem svake prostorije i svake jedinice, nerijetko od podruma do tavana. Naime utvrđeno je da u najvećem broju slučajeva stvarna situacija s prostorijama i položajem zidova znatno odstupa od one koja je prikazana u pronađenoj dokumentaciji. To su najčeće rezultati onih adaptacija za koje nije potrebna posebna građevna dozvola.

No ovdje će biti rečeno nekoliko riječi o samom postupku etažiranja i o brojnim mistifikacijama koje to prate. Sadržaj i opseg etažnog elaborata nisu propisani i o pojedinom izrađivaču ovisi na koji će ga način izraditi. Propisani su samo neki njegovi sastavni dijelovi, a u sadržaju je najvažnije da bude tako izrađen "da iz njega bude jasno razvidno koji su dijelovi zgrade posebni dijelovi i s čijim se suvlasničkim dijelovima spajaju te koji su zajednički dijelovi zgrade, s tim da ti posebni dijelovi međusobno, kao i u odnosu na zajedničke dijelove, moraju biti jasno razgraničeni". Stoga nije potrebno priložiti nacrte pročelja kako su to zahtijevali neki županijski uredi za graditeljstvo, tvrdi se u citiranom odgovoru Ministarstva zaštite okoliša i prostornog uređenja od 8. veljače 2002.

Provođenje etažiranja velik je posao i stoga nije iznenađujuće što se raznim "tumačenjima" i "interpretacijama" nekima pokušava osporiti pravo na rad. Svojedobno je ured grada Zagreba zadužen za poslove graditeljstva pri izdavanju potvrde iz čl. 73. st. 3. (potvrda da je određeni stan ili druga prostorija samostalna uporabna cjelina) uvjetovao da planove posebnih dijelova zgrada (etažne elaborate) moraju izrađivati ovlašteni arhitekti ili građevinari.

To je uklonjeno odgovarajućim tumačenjem nadležnog ministarstva, a i otprije uređeno i Zakonom o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 128/99). Tamo je bilo propisano da se katastarskom izmjerom prikupljaju i obrađuju podaci o položaju u zgradi, ploštinama te nositeljima prava na dijelovima zgrada (stanova, poslovnih i drugih prostora) i drugih građevina. Tako je zakonodavac, osim arhitektima i građevinarima, izrijekom dao pravo izrade etažnih elaborata i geodetskoj struci.

Izgled Elaborata etažiranja odnosno plana etažne diobe koji se izrađuje u svrhu uknjižbe etažnog vlasništva se u praksi dosta razlikuje, što ukazuje na nedostatke jedinstvenih tehničkih normi, odnosno pravilnika koji bi to pitanje regulirao. No, u pravilu on se sastoji od pisanog dijela i grafičkog priloga.

a) Pisani dio

- vrsta i adresa zgrade koja je predmet zemljišno-knjižne diobe
- katastarska čestica na kojoj je zgrada izgrađena
- građevinski elementi zgrade (temelji, zidovi, stropovi i dr.)
- raspored zgrade na etažne jedinice (stanovi, poslovni prostori i dr.)
- raspored zajedničkih prostora zgrade sa površinama
- površine etažnih jedinica i njihovih sporednih dijelova (otvorenih balkona, terasa, spremišta i dr.)
- vrsta i površine pojednih prostorija u etažnoj jedninici (sobe, kuhinje, hodnici i dr.)
- prostorni sadržaj etažnih jedinica i zajedničkih prostora u zgradi (na etaži)
- podatke o vlasnicima etažnih jednica
- izračuni površina odnosu korisne površine posebnih dijelova prema ukupnoj korisnnoj površini zgrade.

b) Grafički dio

- tlocrti pojedinih etaža zgrada (prizemlja, kata i dr.)
- tlocrti etažnih jedinica (stanova, poslovnih prostora i dr.)
- tlocrti pojedinih prostorija u etažnim jedinicama (soba i drugih prostorija)
- tlocrti pojedinih zajedničkih prostora
- dimenzije svake pojedine prostorije, te širinu zida koji ih omeđuje
- površine pojedinih prostorija
- crteži otvora na zidovima (vrata sa smijerom otvaranja, prozori)
- oznake dijelova zgrada (brojevi, slova, boje i šrafure)
- tlocrti dijelova zemljišta koji pripadaju etažnim jedinicama
- opis namjene pojedinih prostorija
- oznake mjerila tlocrta
- oznake smjera sjever-jug.

U elaborat etažiranja obično su priloženi:

- kopija katastarskog plana katastarske čestice s ucrtanom zgradom
- izvadak iz zemljišne knjige
- potvrda upravnog tijela nadležnog za graditeljstvo da etažne jedinice na kojima se želi uknjižiti vlasništvo predstavljaju samostalne uporabne cjeline
- Očitovanje ili Međuvlasnički ugovor (ovjeren kod javnog bilježnika).

Na kraju se može konstatirati da je najjednostavniji primjer diobe podjela na dva posebna dijela građevine, gdje je građevina upisana u zemljišnu knjigu, a vlasnički odnosi (odnosno suvlasnički odnosi) riješeni, no postupak rada je potpuno isti i za veće građevine s više etažnih jedinica.


<< povratak