PROBLEMI U ETAŽIRANJU

Analizom teorije i prakse etažiranja može se ustvrditi da su najveći problemi u postupku etažiranja:

- nepostojanje pravila postupanja za postupak etažiranja pa kao posljedica toga neujednačeno postupanje upravnih tijela i zemljišnoknjižnih sudova u tim postupcima,
- dokumentacija koja se mora dostaviti upravnom tijelu radi izdavanja potvrde da stan, garaža, poslovni prostor i sl. predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu,
- izrada elaborata etažiranja,
- prikazivanje zajedničkih dijelova nekretnine,
- kako uspostaviti jedinstvo nekretnine kada dio zgrade na nekoj od razina tlocrtno pada na susjednu katastarsku česticu.

To ne znači da je iscrpljena lista otvorenih pitanja, ali ovaj rad ograničio se na nabrojene.

Veći dio izvođača prinuđen je izrađivati etažne elaborate po nepisanom ali neumoljivom pravilu pojedinog ureda državne uprave nadležnog za pregled i potvrđivanje elaborata, ali i pod pritiskom stranaka. Nema pravila koja bi obvezivala izvodače na točno određen izgled elaborata, numeraciju posebnih dijelova i pripadaka, potrebne dokumentacije i sl.

Poradi takva stanja neizvjesnosti da li će elaborat biti prihvaćen, primijećeno je da su elaborati natrpani raznim činjenicama i detaljima, što u konačnici opterećuje i zemljišnu knjigu koja zaprima i pohranjuje enormne količine bespotrebnog papira na kojem se nalaze npr. slike objekata, karakteristični presjeci zgrada, slikane ili crtane fasade zgrade itd., kao da se korektan i koristan elaborat ne može načiniti a da ne teži barem pet kilograma.

Uz dokumente koji su stvarno potrebni za uspostavu vlasništva posebnih dijelova učestalo se zahtijeva i ponešto nepotrebnog. Zbog nedefiniranosti postupka etažiranja moguće je etažirati kuću enormnih dimenzija ucrtanu u katastar nekom od reambulacija, a na gruntovnom planu je kućerak.

I konačno zajednički dijelovi kao bolna točka čitava postupka etažiranja. Nije potrebno posebno isticati zajedničke dijelove tlocrtno vidljive na etažnom planu (planu posebnih dijelova nekretnine), ne treba im posebno izračunavati površinu, niti treba raditi izračun suvlasničkih odnosa na zajedničkim dijelovima zgrade, jer on jednostavno ne postoji.

Jedinstvo nekretnine narušavati različitim suvlasničkim omjerima na posebnim i zajedničkim dijelovima nekretnine u najmanju je ruku čudno i svakako protivno zakonu. Medutim, takve elaborate većina zemljišnoknjižnih sudova bez pogovora provodi. Suvlasnički odnos (omjer) na nekretnini, uspostavljen na temelju izračuna korisnih vrijednosti, proteže se i na sve zajedničke dijelove nekretnine, a zajednički dijelovi nisu samo oni vidljivi na etažnom planu već svi navedeni u Uredbi o održavanju zgrada (čl. 3.) te u praksi nije primjećeno da je uz površine zajedničkih hodnika, itko u elaboratima navodio površinu fasade, broj crjepova, površinu krovne limarije ili nosivih zidova. Mišljenja je da zajedničke dijelove nekretnine treba izostaviti u elaboratu, jer im i samo ime kaže da je to plan posebnih dijelova, a ne i zajedničih. Djelomičnim navođenjem zajedničkih dijelova, opterećuje se etažni elaborat i stvara zabuna jer je lista zajedničkih dijelova na nekretnini podugačka. Pojednostavljeno - sve što nije posebni dio nekretnine, njegov pripadak (ili je na neki način, nekom posebnom dijelu, ograničena ili uvećana ovlast/pravo na nekom dijelu nekretnine, uz nalog suda ili po volji suvlasnika) jest zajednički dio.

Sve navedeno vidljivo je ili iz sudske odluke ili iz meduvlasničkog ugovora, pri čemu se zajednički dijelovi i način upravljanja najčešće navode, ali nisu predmet upisa u zemljišnu knjigu.


<< povratak